Perguntas e Respostas!? Comprei um imóvel na planta e a construção está atrasada. Quais os meus direitos

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Atraso na entrega do imóvel. O que fazer?

Tendo em vista a crise econômica que atingiu o país, é inevitável que as construtoras também tenham sido afetadas.

– Neste caso, posso parar de pagar as parcelas?

Quando a construtora não cumpre com a parte dela, qual seja, entregar a obra no prazo afirmado, o consumidor não precisa pagar as parcelas, até que a fornecedora de produtos e serviços, que é a a construtora, volte a cumprir com a parte dela.

– Sou obrigado a pagar condomínio mesmo que o imóvel não tenha sido entregue?

Não. O comprador, conforme entendimento dos Tribunais, só deve pagar condomínio após entrega das chaves com a consequente condição de habitabilidade da unidade imobiliária adquirida. Na hipótese de o comprador ter recebido as chaves, mas o imóvel não está em condições de uso (por ex. Falta de energia elétrica no empreendimento e imóvel adquirido), não há obrigação de pagamento de condomínio.

– Tenho direito a ser indenizado pelo atraso na entrega do imóvel?

Sim. O Judiciário faz uma análise de cada caso separadamente. Porém, já se consolidou o entendimento de que o atraso na entrega da obra pode gerar o dever de indenizar por dano morais e materiais. Por exemplo, caso o comprador tenha alugado um imóvel por conta do atraso na obra, a construtora será obrigada a ressarcir estes gastos ao comprador em virtude do atraso na obra.

O comprador teve que morar em algum lugar indesejável em razão do atraso nas obras, cabe dano moral para indenizar os aborrecimentos pelos quais passou o comprador.

– A construtora sempre tem um prazo de carência de 180 dias para entrega da obra, além do prazo inicial para conclusão da obra?

Não. O Judiciário tem entendido que o atraso na obra (prazo de carência de 180 dias), somente será aceito se a construtora comprovar que houve força maior ou caso fortuito não relacionado diretamente a construção em si. Exemplo: Houve um atraso na importação de cimento/concreto por culpa de órgãos governamentais.

EMENTA (= resumo da decisão judicial)

  • “Quanto ao atraso na entrega do imóvel, cabe decidir se a demora na emissão do Habite-se representava força maior. […] Nesta medida, força maior é o ‘acontecimento que escapa a toda diligência, inteiramente estranho à vontade do devedor da obrigação (Sérgio Cavalieri, Programa de Responsabilidade Civil, 9ª ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 68). […] No caso, ainda que se admita que o os fatos alegados eram imprevisíveis e inevitáveis, isso não exclui a responsabilidade do fornecedor, tendo em vista que tais acontecimentos decorrem do risco da atividade exercida. É reconhecido pela doutrina como fortuito interno. […] SÉRGIO CAVALIERI FILHO ensina que o fortuito interno ‘assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento (‘omissis’)’; se o fato se deu durante a prestação do serviço, ‘não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas conseqüências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável’ (cf. Programa de direito do consumidor. São Paulo: Ed. Atlas, 2008, n. 152, p. 256)” (Tribunal de Justiça de São Paulo – 7ª Câmara de Direito Privado AC nº 9091474-84.2009.8.26.0000 Rel. Des. Luiz Antônio Costa j. Em 25.04.2012 V. U.)

EMENTA (= resumo da Decisão judicial)

  • Ao revés. Como tem reconhecido esta Corte, o prazo compromissado pelo construtor perante o consumidor engloba, até mesmo, a tramitação burocrática do “habite-se”. A propósito: “Se por retardo na expedição do ‘habite-se’, o risco é próprio da empreendedora e não pode ser transferido ao consumidor. Tem-se real fortuito interno, próprio da atividade profissional da construtora que, em ajuste de adesão, impôs e fixou, assim, o termo ‘ad quem’ para cumprimento de sua própria prestação”. (Tribunal de Justiça de São Paulo – 1ª Câmara de Direito Privado AC nº 0005485-19.2010.8.26.0361 Rel. Des. Cláudio Godoy j. Em 28.02.2012 V. U.).

– Quando há o atraso na entrega da obra, quais as consequências na hipótese do comprador optar por rescindir o contrato de compra e venda e ter de volta o que se pagou?

Independentemente do que consta no contrato de compra e venda, o Judiciário tem declarado a nulidade de cláusulas abusivas (como as que devolvem apenas 30%, por ex., ou de forma parcelada os valores pagos), e determinado que, em caso de atraso na obra, o comprador, ao optar pelo distrato da compra, tem direito a devolução de 100% de tudo o que foi pago (devolução integral), sendo os valores corrigidos monetariamente +1% de juros a partir da citação + 0,5% de juros por mês de atraso a favor do comprador e a devolução dos valores deve ser a vista e não parcelada.

EMENTA = (resumo de Decisão judicial)

  • COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESOLUÇÃO. EFEITOS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA VERIFICADO. DISTRATO/RESCISÃO DE COMPRA DE IMÓVEL CELEBRADO ENTRE AS PARTES E NÃO CUMPRIDO PELAS RÉS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS E DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO. DANO MORAL CONFIGURADO. 1. Resolvido o contrato por culpa exclusiva da compromissária vendedora, pelo atraso na entrega da obra, os compromissários compradores têm direito à devolução integral e imediata das parcelas pagas. 2. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contratada, devem as parte voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos sofridos pelos autores, nos termos do art. 389 do Código Civil, afastada qualquer previsão de retenção estabelecida no ajuste. 3. Em caso de mora da ré, não há que se falar em cobrança de taxa condominial dos autores, pois sequer titularizaram a posse direta do imóvel, de modo que não usufruíram do bem ou dos benefícios e serviços eventualmente prestados pelo Condomínio, determinante da respectiva contribuição. 4. Deve ser afastada, contudo, a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, tendo em vista que o pedido dos autores é de resolução do contrato, de modo que não se justifica o ressarcimento dos valores gastos com aluguel, pois não receberão o imóvel. 5. É inegável que o inadimplemento do contrato, associado ao total descaso da ré causou o prejuízo moral alegado na petição inicial. Como se vê, o autor foi iludido com a promessa da compra do imóvel oferecida pela ré. Não se olvida que a compra do imóvel gera expectativas e esperanças que acabaram frustradas. Ademais, a inércia da ré em promover a entrega das chaves excedeu o razoável e certamente dificultou ainda mais a situação do Autor.(Tribunal de Justiça de São Paulo – Apel. 1007259-75.2014.8.26.0604 – Relator Carlos Alberto Garbi – 01/03/2016)

CONCLUSÃO

Na hipótese de atraso na entrega da obra, ou no distrato/rescisão de compra de imóvel (independentemente da razão, do motivo), saiba que você tem direitos previstos em Lei. Não se deixe levar por afirmações que levam você a erro. Como por exemplo: “se você assinou o contrato tem que cumprir e as multas devem ser pagas por você comprador”. Cláusula abusivas, que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, são nulas de pleno direito.

Lei Federal 8.078/90

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade